賃貸住宅研究　原状回復編9　目次　presented by 　ライフサポート・ラボ

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賃借人の手入れにも問題があったとして、カビの汚れについて賃借人にも2割程度度の負担をすべきとした事例

横浜地判　平成8年3月25日 　一審・保土ケ谷簡判　平成7年1月17日 　　〔敷金21万4千円　返還18万4千円〕

■　事案の概要（原告：賃借人Ｘ　被告：賃貸人Ｙ）

賃借人Ｘは、平成元年7月２日、賃貸人Ｙとの間で横浜市内のマンション（新築物件）の賃貸借契約を締結した。契約期間は2年間、賃料月額9万7千円、敷金19万4千円とし、Ｘは同日Ｙに 敷金を交付した。

平成3年7月2日の契約更新時に賃料が1万円増額され、その結果敷金も2万円増額されたので、Ｘは同日Ｙに敷金を追加交付した。平成6年3月31賃貸借契約は合意解除され、 同日ＸはマンションをＹに明け渡した。 　Ｙは、Ｘが通常の使用による損害以上に損害を与えたため、以下の補修工事を実施し、46万 9474円を出損し、敷金を充当したので、敷金は返還できないと主張したことから、Ｘが、交付済みの敷金21万4千円の返還を求めて提訴した。
・工事内容
　イ　畳六畳の裏返し
　ロ　洋間カーペットの取替え並びに洋間の壁・天井、食堂、台所、洗面所、トイレ、玄関の壁・天井の張替え
　ハ　網入り熱線ガラスニ面張替え
　ニ　トイレ備え付けタオル掛けの取付け

■　判決の要旨

これに対し一審（保土ケ谷簡判）は、

  1. 畳は、入居者が替わらなければ取り替える必要がない程度の状態であったから、その程度の損耗は通常の使用によって生ずる損害と解すべきである。
  2. 洋間カーペット、洋間の壁・天井等は、カビによる染みがあったために取り替えたものであるが、本件建物が新築であったために壁等に多量の水分が含有されていたことは経験則上 認められ、また、居住者がことさらにカビを多発せしめるということは到底考えられないし、 またＸがそのような原因を作出したとは認められない。
  3. 網入りガラスは、熱膨張により破損しやすいところ、Ｘが破損に何らかの寄与をしたとは 認められない。
  4. トイレのタオル掛けの破損も、石膏ボードに取り付けられた場合、その材質上、取れ易いことは、経験則上明らかである。
  5. 以上から、各損害はいずれも通常の使用により生ずる損害、損耗であり、Ｙが負担すべきとして、Ｘの請求を全面的に認めた。

    賃貸人Ｙが一審判決を不服として横浜地裁に控訴した。


    控訴審においては、

■　個人的分析(今回、室内の状況及び経緯について不明なため、判断できない内容であるが・・・)

カビの発生及びその損害に関する判決である。今回、その主たる発生原因を建物の構造(新築)に求めたのではあるが、他の比較で、その後の善良なる管理者と同等の注意義務(?)を以ってその管理責任を認め、損害賠償を認めたものと推定できます。その因果関係を類推して、費用を按分したものと思われます。

では、中古の場合はどうでしょうか。推測になりますが、以前の状態と比較して、明らかに管理が悪い場合は、立証(以前の状態を写真に取っておく等)できれば、場合によっては管理責任を問うことをできるのではないかと推定できます.

　

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